Een vastgoedproject is opgebouwd rond drie pijlers: een realistisch budget, een geschikte juridische structuur en de keuze van het type huurcontract. Te veel gidsen richten zich op de klassieke residentiële aankoop zonder de korte verhuurstrategieën te bespreken, terwijl het mobiliteitscontract (duur van 1 tot 10 maanden, niet verlengbaar) concrete perspectieven biedt voor investeerders die zich richten op een sterk groeiende vraag.
Energieprestaties en huurverboden: wat verandert voor een huurwoning
Vanaf januari 2025 kunnen woningen die zijn geclassificeerd als F en G volgens het energieprestatiecertificaat niet meer worden verhuurd. Dit verbod wordt geleidelijk uitgebreid naar klasse E, volgens decreet nr. 2024-1282 van 5 december 2024.
Lees ook : Hoe kies je de juiste pizza: criteria en tips om te weten
Voor een koper betekent dit dat de EPC direct de rentabiliteit van een huurinvestering beïnvloedt. Een woning die tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden maar geclassificeerd is als E of F, vereist energierenovaties voordat deze kan worden verhuurd. De kosten van deze werkzaamheden moeten in het totale budget worden opgenomen, niet als een marge.
Controleer voordat u een koopaanbieding ondertekent de energieklasse en schat de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden om minimaal klasse D te bereiken. Er zijn verschillende ondersteuningsmaatregelen beschikbaar, waaronder MaPrimeRénov’, waarvan de reikwijdte is uitgebreid naar mede-eigendommen. Als u woningen wilt vergelijken en advertenties wilt kruisen met de beschikbare diagnoses, biedt de site directimmobilier.net de mogelijkheid om tussen verschillende projecttypen te navigeren.
Verder lezen : Alles wat je moet weten over kentekenplaten in Europa: codes, landen en verschillen
Mobiliteitscontract: pas uw vastgoedproject aan voor nomadische professionals
De klassieke gidsen behandelen bijna uitsluitend het driejarige huurcontract of het gemeubileerde huurcontract van een jaar. Het mobiliteitscontract, gecreëerd door de wet ELAN, blijft een blinde vlek, terwijl het voldoet aan een echte vraag: jonge professionals op missie, langdurige stagiaires, werknemers in geografische mobiliteit.
Kenmerken van het mobiliteitscontract
Dit contract duurt tussen de 1 en 10 maanden, zonder mogelijkheid tot verlenging. De huurder kan op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van een maand. De verhuurder kan daarentegen geen opzegging geven voor het einde van het contract.
- Er kan geen borg worden gevraagd, wat de administratieve last vermindert maar vereist dat er een garantie zoals Visale wordt afgesloten om de huur te waarborgen
- De woning moet gemeubileerd zijn volgens de criteria van het decreet over gemeubileerde verhuur (bedden, kookplaten, koelkast, servies, verlichting)
- De huurprijs is vrij maar kan tijdens de looptijd van het contract niet worden herzien, wat het beheer vereenvoudigt voor verhuur van enkele maanden
Welk type woning te richten voor een mobiliteitscontract
Studio’s en T2’s gelegen in gebieden met een hoge economische of universitaire activiteit zijn het meest geschikt. De nabijheid van openbaar vervoer en de aanwezigheid van functionele meubels zijn belangrijker dan de oppervlakte voor dit type huurder.
Een kleine goed gelegen woning genereert een hogere bezettingsgraad dan een grote woning op een afgelegen locatie in het kader van korte huurcontracten. Het doel is om de leegstand tussen twee huurders te beperken door een woning aan te bieden die onmiddellijk bewoonbaar is.
Budget en financiering van een vastgoed aankoop: vaak onderschatte posten
De aankoopprijs vertegenwoordigt slechts een deel van het totale budget. Verschillende posten komen erbij en kunnen een significante bijdrage aan de investering vormen.
- De notariskosten (overdrachtsbelasting, honoraria, onkosten) variëren afhankelijk van of het een oude of nieuwe woning betreft, en kunnen de haalbaarheid van het project beïnvloeden
- De kosten voor het voldoen aan de energie-eisen, zoals eerder vermeld, moeten worden ingeschat voordat de compromis wordt ondertekend
- De kosten van de mede-eigendom, die vaak te laat worden geraadpleegd, omvatten soms bijdragen voor werkzaamheden die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd
- De kosten van de kredietverzekering, die kan worden heronderhandeld of gedelegeerd aan een externe verzekeraar sinds de wet Lemoine
De schuldgraad mag de werkelijke leefruimte niet verdoezelen. Een project dat het volledige leenvermogen mobiliseert zonder ruimte voor onvoorziene uitgaven verzwakt de investeerder op de middellange termijn.
Vergelijk leningaanbiedingen verder dan de nominale rente
De weergegeven rente is niet voldoende om twee bankvoorstellen te vergelijken. De TAEG (totaal jaarlijks effectief percentage) omvat de dossierkosten, de verzekering en de garanties. Dit is de enige betrouwbare indicator om de werkelijke kosten van de lening te meten.
De voorwaarden voor vervroegde aflossing verdienen ook aandacht. Sommige contracten voorzien in boetes voor vervroegde aflossing die een snelle verkoop of herfinanciering bestraffen.
Bezoek van een vastgoedobject: technische controles die niet over het hoofd mogen worden gezien
Het bezoek beperkt zich niet tot de algemene indruk. Verschillende technische elementen beïnvloeden direct de waarde van het pand en het eventuele budget voor werkzaamheden.
De verplichte vastgoeddiagnoses (EPC, asbest, lood, termieten afhankelijk van de zone, staat van de elektrische en gasinstallatie) moeten worden geraadpleegd voordat een aanbod wordt gedaan. Een negatieve elektrische diagnose van een installatie ouder dan vijftien jaar wijst op noodzakelijke conformiteitswerkzaamheden.
De staat van de gemeenschappelijke delen in de mede-eigendom geeft aanwijzingen over het beheer van het gebouw. Notulen van de algemene vergadering die werkzaamheden vermelden die al jaren zijn uitgesteld, wijzen op een risico van toekomstige bijdragen.
Buurt en omgeving: verder dan het adres
De waarde van een woning hangt ook af van de directe omgeving. Het lokale ruimtelijke ordeningsplan (PLU) van de gemeente geeft informatie over bouwprojecten in de buurt, erfdienstbaarheden en voorkeursgebieden. Het raadplegen van de PLU voordat u koopt voorkomt onaangename verrassingen over de ontwikkeling van de buurt.
Voor een huurproject met een mobiliteitscontract weegt de nabijheid van een werkgelegenheidscentrum, een ziekenhuis of een universitaire campus zwaarder in de bezettingsgraad dan de status van het pand zelf.
Een succesvol vastgoedproject berust minder op intuïtie dan op de methodische controle van elke post: energieprestaties, volledig budget inclusief bijkomende kosten, keuze van het huurcontract dat past bij de huurdoelgroep. Het mobiliteitscontract blijft een onderbenut instrument voor kleine goed gelegen woningen, mits de huur wordt veiliggesteld door een geschikte garantie en een woning onmiddellijk bewoonbaar blijft tussen twee huurders.